ЖКХ и молоко, или Почему так много жалоб на управляющие компании?

Автор: Денис Николаевич Назаров - Исполнительный директор Ассоциации «Национальное объединение управляющих недвижимостью» (НОСО УН)
Источник: Интернет-издание PROЖКХ.ру

Жалобы – это выражение неудовольствия чем-либо. Мы, например, все хорошо знаем, что каким должен быть на вкус нужный нам продукт. Поэтому, когда в пакете молока обнаруживаем кислую белую жидкость, - осмысленно выражаем неудовольствие простоквашей вместо молока за наши 40 рублей. Мы без лишних жалоб возвращаем некачественный продукт, потому что и продавец в магазине, и покупатель понимают (чаще всего одинаково) параметры качества продукта. В аналогичной ситуации при покупке тепла, воды в кране, услуги по ремонту трубы - мы чаще всего понятия не имеем, за что и почему столько мы платим управляющей компании. Так вот я уверен, что количество жалоб было бы куда меньшим, если бы собственник одинаково с управляющей компанией понимал, что может от нее потребовать.

Почему такого понимания сегодня нет?

С одной стороны, здесь нет вины собственников жилья: на государственном уровне отсутствуют стандарты качества предоставления жилищных услуг, нет сегодня и четких правил и требований к деятельности по управлению многоквартирными домами. То есть никто до сих пор четко не определил, по каким параметрам мы определяем – кислое ли молоко, годно ли оно для использования, или по всем стандартным показателям его можно вернуть продавцу как некачественное.

А с другой стороны, это, безусловно, вина собственников. Это мы все с Вами – собственники жилья - в кардинально изменившихся с 2005 года условиях жилищного законодательства ДО СИХ ПОР не стали грамотными. Не хотим! Скажем, пьем ли мы воду из-под крана? Обычного водопроводного крана в квартире безо всяких фильтров? Скорее всего - нет! А все равно платим, и платим, обращаю внимание, - за ПИТЬЕВУЮ воду!

Платим по первой строке своей квитанции управляющей компании, а за что конкретно – часто не знаем. А должны четко знать: на такую-то сумму мы, собственники, заказали две скамейки, новую дверь во втором подъезде, песочницу и ремонт отмостки.

В нашей стране жители очень часто понятия не имеют, ЧТО именно управляющая компания «содержит и ремонтирует» не потому, что она плохо работает. Смотрите, сплошь и рядом компании выходят к собственникам с предложениями, благими начинаниями. Как их встречают?
Первая мысль жителей: «Что-то задумали! Хотят своровать, поэтому предлагают!» Доходит до абсурда. То там, то тут компании предлагают установить общедомовые приборы учета на выгодных собственникам условиях, а собственники не только отказывают, но и жалуются на управляющие компании. Это же нонсенс!

Вторая мысль собственников: «Я и так много плачу, 4-6 тысяч рублей каждый месяц! Это обдираловка! УК - воры, нужно жаловаться!» А теперь скажите, кто из этих людей задумывается о том, что до 85% платежа по квитанции за ЖКУ к управляющей компании вообще не имеют отношения? Что эти деньги уходят поставщикам воды, тепла, электроэнергии. Вдумайтесь, более 3/4 суммы по квитанции! Так, по данным Министерства регионального развития России наиболее крупные предприятия энергетики (далеко не все!) за 2010 год получили чистую прибыль в размере почти 340 млрд. рублей. Суммы, которые по незнанию зачастую считают частью оборота управляющих компаний.

Жалоб на управляющие компании так много именно потому, что другие неотъемлемые части системы ЖКХ - непонятное для собственников законодательство, водоканал, котельная - они где-то очень далеко, в стороне. А ведь эти звенья в коммунальном круговороте - едва ли не основная его часть! В том круговороте, в котором из крана течет вода - ржавая или прозрачная, горячая или чуть теплая.

И только Управляющая компания – это тот орган во всей огромной машине ЖКХ, который работает непосредственно с каждым из нас, это те люди, которых мы видим каждый день и с кем мы ассоциируем все неприятности в нашем доме, зачастую не имеющие никакого отношения к управляющей компании.

В большинстве своем, Управляющие компании – это профессионалы в своем деле, те самые мастера, которые знают каждую задвижку каждой из наших труб в нашем же подвале, как родную, и душой болеют за то, чтобы она послужила подольше. Именно этих людей мы видим каждый день, именно они, к сожалению, становятся для рядового собственника олицетворением любой жилищно-коммунальной проблемы.

Говоря сравнениями, на кого жалуется человек, купивший литр кислого молока? На корову, которая была в плохом настроении? На завод, который произвел молоко не по технологии? Нет. Жалуется он - на магазин, который продал товар, заботливо храня его до передачи вам в холодильнике.
Управляющая компания – это магазин, в котором собственник покупает услуги, которые ему нужны, в том качестве, в каком они ему нужны и на ту сумму, которую он готов заплатить. Наш нынешний собственник - и я повторюсь, это лишь наполовину его вина – в жилищно-коммунальном магазине требует, чтобы ему просто дали пакет с продуктам. Продавец кладет набор продуктов по своему разумению, покупатель платит за него вслепую названную сумму, а затем жалуется, что в пакет ему положили не то, что он хотел.

Я могу ответственно заявлять, что на рынке сейчас немало добросовестных УК, многие из них состоят в Саморегулируемых организациях управляющих недвижимостью. В такой ситуации особенно отчетливо видны типичные жалобы собственников на те УК, которые в полном объеме выполняют свои обязательства.

Благодаря положительному опыту работы зарекомендовавших себя управляющих компаний национальное объединение, которое я представляю, хорошо понимает проблемы современного состояния дел в ЖКХ и предлагает конкретные пути их решения.

Первое. Необходимо срочно формулировать и законодательно закреплять требования безопасности к объекту – многоквартирному дому, требования к деятельности по управлению этими объектами и требования к самим управляющим компаниям. Здесь речь идет и об установлении элементарных параметров качества работы управляющих компаний (и других организаций коммунального комплекса), и об обязательном регулировании их деятельности в форме лицензирования или обязательного саморегулирования. По мнению Вице-премьера Правительства России Козака Д.Н. введение обязательного саморегулирования сократит число недобросовестных УК на рынке, так как сами участники будут контролировать собственную деятельность. Этот вариант, по мнению вице-премьера, является более эффективным, чем введение лицензирования, так как лицензирование «является коррупционным». Так мы поможем собственнику понимать предмет его жалобы и легко применять способы воздействия на управляющую компанию.

Второе. Необходимо менять подход к многособственнической модели зданий в нашей стране. Триста собственников в российской многоэтажке на практике никогда ни о чем не смогут договориться! В результате становится невозможным принятие решений, многие из которых жизненно необходимы для обеспечения безопасности жизни граждан. Необходимо законодательно определить лицо, принимающее решение по вопросам управления домом от имени всех собственников. Проще говоря, так мы исключим ситуацию, когда на 40 рублей каждый член семьи в магазине хочет свое: кефир, йогурт, простоквашу или молоко, а не получив - жалуется. Решение принимать должен кто-то один, ответственная за вкусный сытный ужин.

Третье. Необходимо просвещение граждан на государственном уровне! Жилищное законодательство кардинально изменилось. Большинство граждан живут не по закону, а по привычке. Итог – любое общение с коммунальными структурами из-за непонимания друг друга превращается в нелицеприятное зрелище, отражение которого – многочисленные телешоу на федеральных телеканалах.

Четвертое. Необходимо системно и единообразно раскрывать информацию о деятельности управляющих компаний, ТСЖ и энергетиков, чтобы данную информацию мог увидеть и проанализировать даже самый жилищно-коммунально-необразованный собственник. Так же, как информация на этикетках для удобства восприятия её формализована для пищевых продуктов.

И если снова вернуться к молоку и ЖКХ, для нас очевидно следующее. Только в таких условиях, когда решать, какой пакет молока купить, будут родители; когда государством или профессиональной ассоциацией молочников на прилавки будут допущены только пакеты, прошедшие соответствующую проверку; когда мама осознает, что только она несет ответственность за здоровье близких (даст ли она попить детям ледяное молоко из холодильника, или подогреет его); когда мама будет по понятным признакам легко определять на пакете жирность, срок годности и другие характеристики молока, - вот тогда у нас собственник не будет покупать кота в мешке. И что не менее важно – за такого проданного кота будет кого привлечь к ответственности.